Sayı     : 88029423-105.06.02- 11                                                                                  05.11.2025

Konu   : Beytepe Mahallesi 812, 813, 817, 820,

821 ve 1003 ada 1/5000 ve 1/1000

ölçekli plan değişikliği hakkında

İMAR KOMİSYON RAPORU

Belediyemiz İmar Komisyonu, 05.11.2025 tarihinde saat 10.00’da Belediye Meclis Odasında, Komisyon Başkanı Emir YAZICIOĞLU (katılmadı) ile üyeler Çetin GÜNESEN, Mustafa DEMİRCİ, Sadullah İNAN ve Osman AYVENLİ’nin katılımıyla, Belediye Meclisinin 03.11.2025 tarih ve 2025/47 sayılı kararıyla İmar Komisyonuna havale edilen “ Beytepe Mahallesi 812, 813, 817, 820, 821 ve 1003 ada 1/5000 ve 1/1000 ölçekli plan değişikliği hakkında” görüşmek üzere toplanmıştır.

PİN                                                     : TEKLİF – 001111854

MAHALLE/KÖY                            : Beyköy/Beytepe Mahallesi

ADA, PARSEL NO                                      : 812 ada 9 ve 10 nolu parseller, 813 ada 1 nolu parsel, 817ada 7 parsel, 820 ada 10 ve 11 nolu parseller, 821 ada 2, 3, 4 ve 5 nolu parseller ve 1003 ada 3, 4, 13 ve 14 nolu parseller

ÖLÇEK                                                         : 1/5000

PAFTA NO                                                   : G26A24B

TOPLANTIYA KATILANLAR                  : Mustafa DEMİRCİ,  Sadullah İNAN, Çetin GÜNESEN, Osman AYVENLİ       

TOPLANTIYA KATILMAYANLAR :  Emir YAZICIOĞLU

Yapılan görüşmede; Söz konusu taşınmazlar, Planlama alanı, Beyköy Belediyesi imar sahası içerisinde yer almakta olup Beyköy beldesini Düzce Merkez’e bağlayan 3. Caddesi ile 309., 313. ve 325 numaralı sokaklara cepheli parsellerden oluşmaktadır. Alan, mevcut yerleşim dokusu içinde kalmakta olup çevresinde yapılaşmanın kısmen tamamlandığı görülmektedir. Planlama alanının yaklaşık 200-550 metre güneyinde Beyköy Futbol Sahası ile Şehir Ufuk Baysan İlkokulu bulunmakta, bu yönüyle alan sosyal donatılara yakın konumdadır.

Parsellerin bir kısmı üzerinde mevcut konut yapıları yer almakta, bir kısmı ise fındıklık ve açık alan niteliğindedir. Alan genelinde yapılaşma sürekliliği tam olarak sağlanmamış olup, parsel bazında farklı mülkiyet ve kullanım durumları mevcuttur.

Söz konusu taşınmazlardan 837 ada 21 parsel, 2. Organize Sanayi Bölgesi uygulamaları sonrasında OSB sınırları dışında kalan, mera vasfında olmakla birlikte fiilen mera olarak kullanılmayan bir taşınmazdır. Diğer parseller özel mülkiyete tabi olup bir kısmı mevcut plan kararları uyarınca imar parseli niteliğinde, bir kısmı ise plan kararları nedeniyle imar parseli olma özelliğini kaybetmiş durumdadır.

Hazırlanan plan değişikliği, bu alandaki mülkiyet ve kullanım bütünlüğünü sağlamak, mevcut konut alanları ile çevre plan kararları arasında uyum oluşturmak amacıyla yapılmıştır. Planlama alanı, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda “Meskun ve Gelişme Konut Alanı, Sosyal Tesis Alanı, Yol ve Park” olarak planlanmıştır.

Plan değişikliğine konu taşınmazların bulunduğu alanda, Beyköy Belediyesi tarafından 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında imar uygulaması yapılacaktır. Uygulama alanındaki bazı parseller hisseli mülkiyette olup, bazıları üzerinde fiilî kullanımlar bulunmaktadır. 18. madde uygulaması kapsamında, parselasyonun mevcut kullanım alanları dikkate alınarak, Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi sonrasında her bir parsele mümkün olduğunca kendi yerinde imar parseli oluşturulması, hisselerin dengeli dağılımının sağlanması ve hisseli olmayan imar parselleri üretilmesi hedeflenmektedir. Bu amaçla bazı imar yolları ve park alanlarının yeniden düzenlenmesi gerekmektedir.

Yerleşim alanlarında yapılaşmaların plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiş olan 3194 sayılı İmar Kanunu ve 5393 sayılı Belediye Kanunu kapsamında belediyelere, kentleşme, altyapı, imar ve planlama konularında geniş yetki ve sorumluluklar verilmiştir.

Uygulama İmar Planı üzerinde;

• 812 ada 9 ve 10 parsellerin güneyi ile 813 ada 1 ve 3 parsellerin kuzeyinde yer alan iki adet 7.00 m enkesitli imar yolu iptal edilerek, bu yolların yerine 10.00 m enkesitli tek bir yol düzenlenmiş,
• Mevcut planlardaki park alanı ise yaklaşık 85 metre güneyde yeniden konumlandırılmıştır. Bu düzenleme, parsellerin kendi alanlarında imar parseli olarak oluşturulmasını amaçlamaktadır. Bu nedenle, üst ölçekli plan olan Nazım İmar Planında da kullanım alanı sınırlarının yeniden düzenlenmesi gereği doğmuştur.

Ayrıca,

• 1003 ada 3 ve 14 parseller ile 1003 ada 4 ve 13 parseller arasında oluşacak ihdas alanına karşılık yeni bir yol düzenlemesi,
• 817 ada 7 parselin güneyinde oluşturulacak yeni imar parseli dikkate alınarak imar yolu hatlarının yeniden belirlenmesi,
• 820 ada 2, 5 ve 821 ada 2, 3, 4, 5 parsellerinin doğusundaki mevcut 25.00 m genişliğindeki imar yolunun, kuzeydeki devamı ile uyumlu olacak şekilde 17.00 m enkesitinde düzenlenmesi planlanmıştır.

Yukarıda açıklanan nedenlerle, mevcut uygulama imar planında yer alan imar yolu, park ve kullanım kararlarının, yeni oluşturulacak imar parselleri dikkate alınarak imar adalarının yeniden düzenlenmesi amacıyla, ilgili yasa ve yönetmeliklerle belediyelere verilmiş yetki ve sorumluluklar çerçevesinde plan değişikliği teklifi hazırlanmıştır.

Plan değişikliği önerisinde, 812 ada 9 ve 10 parsellerin güneyinde ve 813 ada 1 ve 3 parsellerin kuzeyinde bulunan ada ayırma çizgileri, alt ölçekli Uygulama İmar Planı’nda oluşturulacak yollar dikkate alınarak yeniden düzenlenmiştir.

Bu alandaki park alanı iptal edilerek, yaklaşık 85 metre güneyde, aynı büyüklükte olacak şekilde yeniden düzenlenmiştir.

817 ada 7 parselin güneyinde, oluşturulacak yeni imar parseli dikkate alınarak ada ayırma çizgisi yeniden belirlenmiştir.

820 ada 2 ve 5 ile 821 ada 2, 3, 4 ve 5 parsellerinin doğusundaki imar yolu, 17.00 m enkesitinde olacak şekilde yeniden düzenlenmiştir.

Bu 17.00 m’lik yolun taşıt izine göre, 20.00 m enkesitli yol ile oluşturduğu kavşak alanı da yeniden düzenlenmiş, yol düzenlemesine bağlı olarak konut alanı ve sosyal tesis alanı sınırları da revize edilmiştir.

Yukarıda açıklanan düzenlemeler, üst ölçekli Nazım İmar Planı kararlarıyla uyumlu biçimde gerçekleştirilmiş olup, yeni oluşturulacak imar parselleri dikkate alınarak imar adalarının yeniden düzenlenmesi amacıyla plan değişikliği hazırlanmıştır.

PİN                                                     : TEKLİF – 001111855

MAHALLE/KÖY                            : Beyköy/Beytepe Mahallesi

ADA, PARSEL NO                                     : 812 ada 9 ve 10 nolu parseller, 813 ada 1 nolu parsel, 817ada 7 parsel, 820 ada 10 ve 11 nolu parseller, 821 ada 2, 3, 4 ve 5 nolu parseller ve 1003 ada 3, 4, 13 ve 14 nolu parseller

ÖLÇEK                                                         : 1/1000

PAFTA NO                                                   : G26A24B4A

TOPLANTIYA KATILANLAR                 : Mustafa DEMİRCİ,  Sadullah İNAN, Çetin GÜNESEN, Osman AYVENLİ      

TOPLANTIYA KATILMAYANLAR :  Emir YAZICIOĞLU

Yapılan görüşme kapsamında; Planlama alanı, Beyköy Belediyesi imar sahası içerisinde yer almakta olup Beyköy Beldesini Düzce Merkez’e bağlayan 3. Caddesi ile 309., 313. ve 325 numaralı sokaklara cepheli parsellerden oluşmaktadır. Alanın yaklaşık 200–550 metre güneyinde Beyköy Futbol Sahası ve Şehir Ufuk Baysan İlkokulu bulunmaktadır.

Taşınmazların bir kısmı üzerinde konut yapıları mevcut olup, diğer kısımlar fındıklık ve açık alan niteliğindedir. Alan genelinde farklı mülkiyet durumları ve fiili kullanımlar bulunmakta, yapılaşma sürekliliği tam olarak sağlanmamıştır.

837 ada 21 parsel, 2. Organize Sanayi Bölgesi (OSB) sınırları içerisinde yer alan mera parselinden ayrılmış olup, mera vasfında olmakla birlikte fiilen mera olarak kullanılmamaktadır. Diğer taşınmazlar özel mülkiyete tabi parsellerdir. Bunların bir kısmı imar parseli niteliğinde, bir kısmı ise plan kararları nedeniyle imar parseli olma özelliğini kaybetmiştir.

Plan değişikliğine konu parseller, yürürlükteki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda Ayrık Nizam 3 kat yapılaşma koşullarında Konut Alanı olarak planlanmıştır. Yapılaşma koşulları TAKS: 0.40, KAKS: 1.30 değerlerindedir. 821 ada 5 parsel “Sosyal Tesis Alanı” olarak planlıdır. Mevcut planda, bu alanı çevreleyen imar adaları arasında 7.00 m, 10.00 m ve 17.00 m enkesitli imar yolları bulunmaktadır.

Plan değişikliğine konu alanlarda Beyköy Belediyesi tarafından 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında imar uygulaması yapılacaktır. Ancak uygulama sahasında bazı parseller hisseli mülkiyette olup, bir kısmı üzerinde fiili kullanım ve yapılaşmalar mevcuttur.

Bu nedenle 18. madde uygulaması kapsamında;

• her parselin mümkün olduğunca mevcut kullanım alanları dikkate alınarak düzenlenmesi,
• Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi sonrasında her parsele kendi yerinde imar parseli oluşturulması,
• hisselerin dengeli dağılımının sağlanması ve hisseli olmayan imar parselleri üretilmesi amacıyla bazı imar yolları ve park alanlarının yeniden düzenlenmesi zorunlu hale gelmiştir.

Yerleşim yerlerinde yapılaşmaların plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiş olan 3194 sayılı İmar Kanunu ve 5393 sayılı Belediye Kanunu kapsamında belediyelere, kentleşme, altyapı ve planlama konularında geniş yetki ve sorumluluklar verilmiştir.

Bu çerçevede yapılan teknik incelemeler sonucunda; 812 ada 9 ve 10 parsellerin güneyinde, 813 ada 1 ve 3 parsellerin kuzeyinde iki adet 7.00 m enkesitli imar yolu bulunduğu, bu yolların doğuda birleşerek 10.00 m enkesitli bir yola bağlandığı, Bu iki yol arasında ise küçük bir park alanı düzenlemesi yapıldığı tespit edilmiştir.

Bu park alanı yaklaşık 85 metre güneyde, planda konut alanı olarak düzenlenmiş olan 837 ada 1 nolu mera parselinin batı bölümünde, aynı büyüklükte ve aynı hizmet alanı içinde olacak şekilde yeniden düzenlenecektir.

Bu kapsamda mevcut 7.00 m enkesitli yollar iptal edilerek, 10.00 m enkesitli tek bir yol düzenlemesi yapılmaktadır.

Ayrıca,

• 1003 ada 3 ve 14 parseller ile 1003 ada 4 ve 13 parseller arasında oluşacak ihdas alanları dikkate alınarak yeni bir yol düzenlenmesi,
• 817 ada 7 parselin güneyinde, oluşturulacak yeni imar parseline uygun olarak imar yolu hatlarının yeniden belirlenmesi,
• 820 ada 2 ve 5 ile 821 ada 2, 3, 4 ve 5 parsellerinin doğusundaki 25.00 m genişliğindeki imar yolunun, kuzey yönündeki devamı ile uyum sağlanarak 17.00 m enkesitinde yeniden düzenlenmesi,

gerekmektedir.

Yukarıda belirtilen değişiklikler, imar adalarının yeniden düzenlenmesi ve parselasyon bütünlüğünün sağlanması amacıyla hazırlanmıştır.

Konu ile ilgili hazırlanan plan değişikliğinin; Bayındırlık ve İskân Bakanlığı Yapı İşleri Genel Müdürlüğünün 17.07.1986 gün ve B-09-B01/99 sayılı Genelgesi gereğince; 3194 sayılı kanunun 8/b maddesine istinaden, plana işlenmesi, toplantıya katılanların OYBİRLİĞİ ile Kabul edilerek, Komisyon Raporumuzun Meclisimizin onayına sunulmasına karar verilmiştir.